תמ"א 38 – מידע כללי
שמה המלא של התוכנית הוא "תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38". בשל החשש מרעידות אדמה הרסניות בישראל, גובשה בשנת 2005 תוכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ"א 38), שקבעה הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם, ובמקביל הגדירה תמריצים כלכליים כגון: הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, הוספת מעליות ובניית חניות והכול במטרה לעודד דיירים לבצע את החיזוק של המבנה. לאחר אישור תמ"א 38 החל המחוקק לייצר תיקוני חקיקה על מנת להוציא את התוכנית לפועל, תיקוני החקיקה אינם שלמים וחלקם אף יוצרים עיוותים ולכן הדיירים זקוקים לגוף מקצועי ומשרד עו"ד מבין בתחום שיוכלו לתת לדיירי הבניין פתרונות בתחומים: תכנון ובנייה, התמצאות בכל הליכי הבירוקרטיה עם הרשויות, מיסוי מקרקעין, מיסוי – מס ערך מוסף, טיפול בהתנגדויות של דיירים וכו'
תמ"א 38 מיועדת למבנים קיימים בכל שטח מדינת ישראל, אשר היתר בנייתם הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, ולמעט מבנים העומדים בתקן ישראלי (ת"י) 413. באופן עקרוני תמ"א 38 חלה על מבני מגורים ו/או מסחר כאחד. המבנה צריך לעמוד בגובה של למעלה מ – 2 קומות (9 מטר) ושטחו הכולל למעלה מ – 400 מטר.
הסיבה החשובה ביותר לניצול זכויות תמ"א 38, היא דאגה לבטיחותו של הבניין בו מתגוררים. הסכנה בישראל, הקיימת לבניינים שנבנו לפני שנת 1980, היא מוחשית והחשש לרעידת הוא אמיתי ביותר. בניינים העונים להגדרות תמ"א 38, עלולים לקרוס במהלך רעידת אדמה ולגרום לנזק חמור, בגוף ובנפש.
הדרך הנוחה, הקלה והפשוטה ביותר היא לפנות לאגם שביט על מנת שתתחיל בבדיקות ובקידום פרויקט תמ"א 38 בבניינכם, באופן המקצועי, היעיל והמהיר ביותר.
ליצור קשר עם נציגי אגם שביט ולהזמינם לישיבת דיירים. אגם שביט אמונה על ניהול התהליך מתחילתו ועד סופו. כבר במעמד הפגישה הראשונה, הנציגים המקצועיים של אגם שביט, יציגו נתונים ומידעים רלוונטיים אודות הבניין המשותף, ונתונים אודות הרחבות אפשריות, תוספות בנייה ליחידות הדיור, בניית מעלית, הוספת ממד"ים, פתרונות חנייה וכיוצא באילו נתונים ספציפיים לתוכניות הבניין.
בדיקה מקצועית ראשונית בדיקה שמתבצעת על ידי מהנדס קונסטרוקציה, הבוחן את הצורך הספציפי בחיזוק יסודות הבניין ואת האופן המתקדם והבטוח ביותר לביצוע החיזוקים המתאימים. חוות דעת מקצועיות – הנדסית, אדריכלית, משפטית חוות דעת מקצועיות, באם יש בהן צורך, ממשיכות את הליך הבדיקה הראשוני: מהנדס הקונסטרוקציה מייצר חוות דעת משלימה לבדיקתו, אדריכל בכיר מתכנן פתרונות אפשריים לתוספות הבנייה הנדרשות, ועורך הדין של הפרויקט מייצר חוות דעת משפטית באם יש בהן צורך. הערכת עלויות על בסיס התכנון מתקיימת הערכת עלויות של חיזוק ושיפוץ בסיסית, לרבות מיסים, היטלים ואגרות. תכנון תוכניות מפורטות לחיזוק ושיפוץ הבניין הספציפי מטעם אדריכל ומהנדס (קונסטרוקטור מומחה) תוגשנה לאישורה של הרשות המקומית. ביצוע התקשרות עם אחד מקבלני הביצוע המקצועיים מבית אגם שביט שיהיה אמון על ביצוע הפרויקט בהתאם לתכנון המפורט. במקביל, תמנה אגם שביט מפקח מקצועי מטעמה שיהיה אמון על בדיקה ופיקוח כי כלל עבודות התשתית והבנייה מתקיימות באופן המקצועי, האיכותי והמתקדם, בהתאם לתוכניות המאושרות.
אגם שביט ומחזיקי הזכויות בבניין יוצרים הסכם לעסקת חליפין (ברטר) בתקופת המו"מ לפני הסכם פרטני חתום אגם שביט ומחזיקי הזכויות בבניין נהנים ממערכת יחסים הדדית. לאחר חתימת מחזיקי הזכויות על ההסכם הפרטני, נוהגת אגם שביט במחזיקי הזכויות ומתקשרת עמם כלקוחות החברה, התקשורת עם מחזיקי הזכויות נעשית באופן יומי, על ידי פונקציה יחודית לאגם שביט שמנהלת את התקשורת עם הדיירים.
בראש ובראשונה זוכה הבניין לחיזוק יציב על פי הסטנדרטים הגבוהים ביותר. כחלק בלתי נפרד מפרויקט תמ"א 38, עובר הבניין כולו שיפוץ מן היסוד, מחוץ ומבפנים. גדרות נבנות, שבילים מתוקנים, וטיח הבית מקבל רענון כמו גם פנים הבניין שזוכה לקירות מתוקנים, צביעת מעקות ודלת אינטרקום עם מצלמה. צנרת הבניין, רשת החשמל והגז נבדקות ומתוקנות במידת הצורך. כל בנין זכאי לשדרוג במעלית המותאמת במיוחד לצרכיו.
בדיקות שביצעה אגם שביט מצביעות על השבחה, אשר במונחי קצה עבור דיירי הבניין, נעה בהיקפים שבין 80-150 אלף דולר ליחידת דיור, תלוי במיקום הבניין ובהיקף הפרויקט. כפועל יוצא מייצר הפרויקט ערכים ברורים לדייריו וביניהם: חיזוק יסודות הבניין מפני רעידת אדמה. פתרונות חנייה מתקדמים (בהתאם לתוכנית). הוספת מרפסות (בהתאם לתוכנית). הוספת ממ"דים. הוספת מעלית חדשה. מבואה חדשה (לובי). חידוש מעטפת הבנין. בנוסף, ליווי משפטי לרישום הבניין כבית משותף אם טרם נרשם כך.
ניהול פרויקט תמ"א 38 מצריך וטומן בחובו ידע רב בנושאים רבים כגון: הבנה בייזמות נדל"ן, הבנה בניהול התיכנון והבניה, הבנה ביצירת עסקאות מקרקעין מורכבות, הבנה בחוקי מיסוי ועוד. האפשרות לדיירי הבניין ליזום ולתכנן פרויקט תמ"א 38 באופן עצמאי אינה מעשית. הדרך הנכונה לממש ולנהל פרויקט מסוג זה, היא לממשו באמצעות התקשרות עם חברה יזמית. אשר לה היכולת, הידע והניסיון כפי שפורטו מעלה ותמהיל האנשים הנכון, להצליח לממש זכויות בניה מכוח תמ"א 38.
בחברה יזמית שיש לה יכולת לנהל פרויקטים מסוג זה. מימוש תמ"א 38 באופן עצמאי ע"י דיירים הבניין עצמו אינו מעשי: 1. דיירי הבניין לרוב אינם מנוסים ביייזום וניהול פרויקטים מסוג זה. 2. עלויות התכנון והבניה יקרות מאד, לרבות נטילת סיכונים גבוהים. יתרונה הגדול של הבחירה בחברה יזמית לביצוע פרויקט תמ"א 38 טמון בעובדה כי דיירי הבניין יוצאים מורווחים מכאן ומכאן. מצד אחד הם אינם נדרשים להשקיע כל השקעה כספית, ומצד שני הם זוכים להשבחת הנכס בו הם מתגוררים מבלי לקיחת סיכון ו/או להשקיע זמן ולרכוש ידע כלשהו.
מבנה מגורים אשר עמד בתנאי החיזוק זכאי לזכויות בניה, שאותן ניתן לממש על ידי הוספת יחידות דיור למבנה המגורים הקיים ובתנאי ששטחן המצטבר אינו עולה על שטח קומה טיפוסית וכמות היחידות אינו עולה על כמות היחידות בקומה טיפוסית. את יחידות הדיור ניתן לתכנן באחת מהצורות הבאות (או השילוב בינהן): 1. הוספת קומה שלמה לבניין. 2. בניית אגף. מהתיקון שפורסם בינואר 2010 ניתן לקבל זכויות בניה נוספות (מעבר לקומה הטיפוסית) על ידי סגירת קומת העמודים (קומה מפולשת) ביחידות דיור נוספות. מעבר להוספת יחידות דיור חדשות, מאפשרת תמ"א 38 להרחיב את הדירות החדשות, בשטח מקסימאלי של 25 מטרים ובתנאי שניתן לתכנן ההרחבה בתחומי המגרש הנתון עפ"י החוק לתיכנון ובניה.
שלב ראשון יוצרים קונצנזוס בקרב מחזיקי הזכויות בבניין, סביב הצורך בחיזוק ושיפוץ הבניין באמצעות תמ"א 38 שלב שני מתקשרים עם חברה יזמית/קבלנית בעסקת חליפין (ברטר) הדיירים מציעים תחת הנהגה אחת, זכויות בניה מתוקף תמ"א 38 ותוכניות בינוי אחרות, היזם משלם בשירותי בניה כגון: חיזוק, שיפוץ, התקנת מעלית, ביצוע הרחבות בדירה. שלב שלישי לאחר ההתקשרות התיכנון והביצוע יעשו על ידי החברה איתה היתקשר הבניין.
תמ"א 38 באה לפתור את העובדה שמבנים שניבנו טרם 1980 לא עומדים בתקן הישראלי המחמיר לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413) נכנס לתוקפו רק בשנת 1975, על פי ההערכות, מרבית המבנים שנבנו אחרי שנת 1980 כבר נבנו לפיו. על כן, הממשלה לא ראתה לנכון לתמרץ חיזוק מבנים שנבנו אחרי 1980 מאחר והם נמצאים בסיכון מופחת במידה ניכרת.
ניתן לבקש מהוועדה המקומית עבור מבנים אלה היתר בניה לצורך חיזוק המבנה (ללא צורך בעריכת תכנית מפורטת), ולזכות בהקלות מסוימות. אולם, מבנים אלה אינם זכאים לתוספת זכויות הבניה שמעניקה תמ"א 38 כפי שפורטו להלן.
במינהל התכנון היו ערים מלכתחילה להשפעות אפשריות של מימוש הזכויות על סביבות המגורים, ולכן, מעניקה תמ"א 38 למהנדס הרשות המקומית ולוועדה המקומית סמכות להפעיל את שיקול דעתם, הן לעניין ההיתר הבודד והן לגבי שכונות או אזורים שלמים בעיר. בדרך זו שומרת תמ"א 38 על האיזון בין הצורך לחזק את המבנים לבין הצורך שלא לפגוע במרקם העירוני המיוחד לכל עיר.
ניתן לשלב חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה עם פעולה לשיפור מיגון המבנה, על ידי שילוב בין מימוש הזכויות מכוח תמ"א 38 לבין הקמת מרחבים מוגנים – דירתי (ממ"ד) או משותף לכל המבנה. במסגרת מימוש תמ"א 38, ניתן להרחיב את הדירות בשטח של עד 25 מ"ר – חלק משטח זה יכול לשמש כמרחב מיגון דירתי (ממ"ד). כמובן שמומלץ להתייעץ עם מהנדסי אגם שביט, בדבר השילוב המתאים ביותר למבנה שלכם.
כל מדינת ישראל נמצאת תחת סיכון מאחר והינה קרובה לשבר הסורי אפריקאי, ובעיקר בשל העובדה כי רעידת אדמה חזקה משפיעה בטווח של עשרות ק"מ ממוקד הרעש. אולם קרבה גיאוגרפית איננה הגורם היחידי לגודל הנזק, שכן הסיכון לאוכלוסיה ולרכוש היא בעיקר מפגיעה בבניינים, ולכן האזורים המסוכנים הם אותם מקומות שבהם יש בניינים שאינם בנויים לעמוד ברעידות אדמה.
